不動産のブローカーやオーナーが自分の物件を短期間に大勢の人に紹介する方法としてオープン・ハウスと呼ばれる機会を設けます。通常、土曜日、日曜日などの午後に開かれることが多いのですが、最近では会社帰りに立ち寄れるようにと木曜日の夜に開かれる場合もあります。オープン・ハウスの情報は、ニューヨークタイムスなどの新聞の不動産のセクションで探すのが一般的です。また、ウェブサイトではオープンハウスのある物件だけを選択したり、地域や価格などを指定して検索することもできます。

The New York Times: http://www.nytimes.com/
同紙の不動産セクション: http://www.nytimes.com/pages/realestate/index.html

ニューヨークで住宅を所有する場合、コーポレーティブ（Co-operative）とコンドミニアム（Condominium）の２種類の所有形態があります。コーポレーティブは短縮して「コープ（co-op）」と呼ばれることが多く、入居に際し厳しい審査が行われることから、100年近くもの間、ニューヨーク、特にマンハッタンで上流なアパートといえばコープの形態をとったアパートでした。現在でも、ニューヨークにある不動産物件のうち、８５％はコープの物件で、５番街、パーク・アベニュー、セントラル・パーク・ウエストに戦前から建つプリウォーと呼ばれる高級アパートメントはほぼすべてがコープの形態の建物です。

コープの建物はアパートメント・コーポレーションと呼ばれる形態の企業が所有するもので、個人がコープの建物のアパートを購入するとした場合、実際にはそのアパートを購入するのではなく、その建物を所有する企業（コープ）の株を購入することになります。その建物の株を購入することにより、１株主ﾆなって「賃貸借契約」（proprietary lease）の権利を得ることができます。この賃貸権利を得ることによってそのコープ建物内のアパートに住むことができる仕組みです。

コープの株主（＝住人）は、メンテナンス・フィー（maintenance fee）と呼ばれるその建物を維持するための費用を毎月支払います。その維持費には、暖房や温水、保険、ビルのスタッフの給与、不動産税、ビルのモーゲージなどの費用が含まれています。この月々のメンテナンス・フィーの一部は課税控除の対象となります。

また、コープには「Board of Directors」と呼ばれる管理組合が結成されていて、コープのアパート（＝株）を購入する際にいくらまでローンで支払うことができるかなどを決定したり、それぞれの建物内のさまざまな規則を定めています。コープのアパートを購入するには、「ボード・パッケージ」（Board Package）と呼ばれる購入者の個人的な情報や、資産などの経済的情報を示した書類を管理組合へ提出し、審査を受けます。書類の審査に通ると、次に管理組合のメンバーとの面接が行われ、実際に入居が許可されるかどうかが決まります。

こうした審査などの関係から、一般的に購入したコープのアパートをその後サブ・リース（賃貸）に出すことは難しくなっています。コープの建物によりそれぞれサブ・リースに関する規則が細かく決められていますので、もし購入した後に自分で住むのではなく賃貸として貸し出すことを考えているのであれば、購入する前にその建物のサブ・リースに関する規則をよく理解したうえで購入する必要があります。

最近になって人気の出てきている不動産所有形態にコンドミニアム（コンド）があります。コープのアパートを購入する場合と違い、コンドミニアムを購入する場合は、実際にそのアパートの所有者となり、一軒家を購入する場合や、日本で分譲マンションを購入するときと同じように、その物件の所有権(Title)を得ることになります。

コープに入居した場合、毎月管理組合に支払う管理費「メンテナンス・フィー」には固定資産税も含まれていますが、コンドミニアムの住人が毎月支払う「コモン・チャージ」（common charge）には固定資産税は含まれておらず、コンドミニアムのアパートに対する税金は、直接それぞれの所有者へと請求書が送られ、各所有者が4半期毎にニューヨーク市へ支払うことになります。このコンドミニアムに対する不動産税は課税控除の対象になりません。毎月の管理費を比較すると、コープのメンテナンス・フィーにはビルのモーゲージの一部が含まれていることから、モーゲージを含まないコンドミニアムのコモン・チャージのほうが安くなります。

現在、マンハッタンには約５万戸のコンドミニアム・ビルディングがあり、その大半が1970年代以降に建設されたものです。 コンドミニアムを購入する場合、コープのような複雑な仕組みがないこと（コンドミニアム・ボード（管理組合）による簡単な書類審査があるのみ）や、購入価格の90% までをローンで支払えること、購入後自由にサブ・リースをしてもよいことなどの理由から、将来サブリースすることを考えている場合や、投資などの目的がある場合に好まれるケースが多いようです。しかし、最近になって建てられたビルが多く、アメニティー設備も充実していることから、コンドミニアムの価格は、同様のコープの売値より10〜15％高くなっています。

コープにはその建物の住人の代表からなる管理組合（Board of Directors）があり、新たな住人の信頼性を審査したり、面接を行います。

この管理組合の仕事はあくまでも住人がボランティアで行っているもので、自分たちの住んでいるビルにふさわしい人間かどうかを自分たちでチェックするための町内会のような仕組みです。

管理会社
(Managing Company)

管理エージェント
(Managing Agent)

通常コープはそれぞれ管理会社にビルの運営やメンテナンスの実務を委託しています。

コープの住人との間にたってメンテナンスや入居審査の手続きをする管理会社の社員を管理エージェントといいます。コープに入居する際には、この管理エージェントに審査書類であるボード・パッケージを提出し、管理エージェントがそれを管理組合へ渡します。

コープの物件の売買契約が売り手と買い手の間でかわされた後、購入者は入居審査のための申込み書類一式（ボード・パッケージ）を、そのコープ・ビルを管理している管理会社（マネジング・カンパニー）へ提出します。通常、管理会社より担当となる管理エージェント（マネジング・エージェント）があてがわれ、購入者はその管理エージェントへパッケージを手渡すことになります。管理エージェントは受け取ったパッケージをコープ購入者の代わりに管理組合へと提出します。

用意する書類の種類はそれぞれのコープで決まりがあり、一般的なものは、

１． Financial document(Bank statement, pay tub, State/Federal Tax Return等)
２． Purchase application (Building Managing Companyが用意したものを使用)
３． Work Reference Letter
４． Bank Reference Letter
５． Personal Reference Letter　等です。

管理組合のメンバーが書類に目を通し問題がなければ、購入者に連絡を取り面接（ボード・インタビュー）が行われます。

この書類審査で落とされるとインタビューを受けることもできないので、各コープの審査基準などをよく知っている経験の豊富なブローカーと協力して慎重に書類の準備に取り組むことが重要です。

コープの入居審査にパスするための最も重要な数値。
この数値が約25%〜28%以内であれば、コープの審査に通りやすい。

数値の算出方法：
（１）１年間の収入を１２（ケ月）で割って月々の収入額を算出。
（２）次に月々のモーゲージや管理費の支払いを算出。
（３）（２）を（１）で割って、月々の収入に対する月々の支払いの割合を算出します。

例：
年間のお給料が$45,000で、月々のモーゲージの支払が$600、入居する予定のコープの月々の管理費が$400の場合。

（１）45000÷12=3750
（２）600+400=1000
（３）1000÷3750=0.26

この人の場合のIncome/Expense Ratioは26%になります。

アメリカでは不動産を購入・賃貸する際、売買の場合はバイヤー（買い手）とセラー（売り手）の間、そして賃貸の場合はオーナー（貸し手）とテナント（借り手）の間を、専門のブローカー（不動産会社や不動産エージェント）が仲介します。

不動産売買および賃貸の仲介ができるライセンスには、不動産ブローカーと不動産セールスエージェントの２種類があり、どちらも州政府から発行されるもので、認可を受けた州内でのみ営業活動をすることができます。ブローカーのライセンスを持っていれば不動産会社を設立したり、オフィスを構えることができますが、セールスエージェントのライセンスの場合、不動産会社に所属するか、もしくはブローカーの下で働くという形になります。一般的に、ブローカーとセールスエージェントを総称してエージェントと呼ぶことも多く、ブローカーやエージェントを利用する側、すなわちお客さん側にとってはどちらを使っても同じ内容のサービスとなります。

また、リアルター（Realtor）という呼び名もあり、National Association of Realtors（全米不動産協会）の会員になっているブローカーおよびエージェントのことをリアルターと呼びます。

通常、不動産の売買が行われる場合、売り手と買い手の両方にそれぞれブローカー（またはエージェント）がつきます。家（物件）を売ろうとしている売り手側のお手伝いをするのがセラーズ･エージェント（Seller's Agent）。購入するための物件を探している買い手のためのお手伝いをするのがバイヤーズ･エージェント（Buyer's Agent）です。売り主は物件の売買が成立した際、売却価格の約６％の手数料を支払います。この６％という数字の内訳は、セラーズ･エージェントへの手数料が３％、そしてバイヤーズ･エージェントへの手数料が３％です。ですので、エージェントに掛かる手数料はすべて売り手側が負担することになります。

不動産を売却・購入する時には、値段の交渉だけでなく、売り手側・買い手側がそれぞれ請け負う義務や条件の交渉など、重要なポイントがたくさんあるので、売るにしても買うにしても信頼のおけるエージェントを見つけることが最も大切と言えます。

物件を購入したい旨の意思を示した書面（オファー）をブローカーを通して提出します。 オファーは言ってみれば不動産売買契約書でもあり、通常、「こういう条件ならば買いたい」という条件を記した付加条件コンティンジェンシー（Contingency）を付け加えます。これには頭金やローンの金額の他にクロージングの時期、ローンの条件、インスペクションに関することなどが含まれます。後からの項目追加は原則的に認められないので、できるだけ慎重に行うことが重要です。

また、オファーの際にはチェックかキャッシャーズ・チェックなどで手付金（Deposit）も一緒に提出します。さらに気に入った物件にオファーを出すときにプレ･クオリフィケーションの手紙を付けて出すと、オファーに信憑性（真味）があることを示すことになるので、最近ではオファーを出すときにこの手紙を一緒に提出することが多くなっています。

売り主が買い主のオファーを受け入れた場合、そのオファー（契約書）にサインをして契約成立となります。 オファーを受け入れない場合は、売り主は買り主のオファーを拒否するか、反対にカウンターオファーを買い主に送ります。カウンターオファーとは買い主のオファーを受け入れることはできないが、こういう条件ならどうか、という売り主側からの新たなオファーを提示し、引き続き交渉を続ける意思があることを示すものです。買い手が売り主からカウンターオファーを受け取ったら、それを受け入れるか、さらに売り主あてにカウンターオファーを提出することもできます。こうして条件の交渉がおこなわれていきます。

不動産ブローカーなどが用意しているオファーを出すためのフォーム。買い手の名前、住所、職業、その他の資産、希望の購入価格、ローンの割合やダウンペイメントの額などを記入して売り手側へ提出する。

オファー・フォームのサンプル例 (PDF)